在上海购房是件非常复杂的事情,事实上,许多人只熟悉自己日常的生活圈,即使是房地产专业从业人员,也鲜有能够全面接触上海各区域板块的,而其中,最为模糊和复杂的环节就是如何选择地段,在上海买房,甚至一街之隔都可能天壤地别。

在上海购房是件非常复杂的事情,事实上,许多人只熟悉自己日常的生活圈,即使是房地产专业从业人员,也鲜有能够全面接触上海各区域板块的,而其中,最为模糊和复杂的环节就是如何选择地段,在上海买房,甚至一街之隔都可能天壤地别。想在上海购入心仪的房产,需要系统地了解上海,而我们认为上海购房应先从城市规划的角度聚焦区域板块,再关注具体楼盘,这样能更好地从面到点理清选房思路。

2018年1月4日,国务院正式批复《上海市城市总体规划(2017-2035年)》(简称:“上海2035”),该规划对标纽约、伦敦等国际都市,提出将上海打造成具有国际影响力的大都市,为上海未来的发展描绘了美好的蓝图。

 此外,根据规划,至2035年,上海的常住人口将控制在2500万左右,而2018年上海常住人口已达2423.78万,绝对人口增长空间有限,未来将以结构变化为主。

在上海买房是个非常宽泛的概念,所以我们引入“上海2035”作为分析各区域板块的依据,帮助我们更好地剖析各区。最重要的是“上海2035”明确了各区的发展策略:

中央活动区(caz)概念首次提出(重点☆),而caz未来是上海最具标志性的区域;该规划还将上海地域分为caz(城市主中心),城市副中心,地区中心和社区中心这四个层级。

上海最核心的位置包括:陆家嘴,世纪大道,人民广场,外滩,豫园,南京西路,新天地,徐家汇,徐汇滨江,前滩,后滩,世博,杨浦滨江,北外滩,四川北路,苏河湾,中山公园,虹桥开发区等重点核心区域。

从职能上看,副中心同样具有举足轻重的地位。上个阶段的规划中,上海有4个副中心包括徐家汇、五角场、真如、花木。想必看到这几个名字后,副中心是什么样的等级大家应该心中有数。 在人口高密度地区及服务盲区增加地区中心,包括大宁、控江路、金科、御桥、漕河泾、真北等。

上海历来坚持点状式为主的发展模式,所以每个副中心既是所在次区域的公共活动中心,又承担了的特定职能,也是次区域的综合交通枢纽,地位极高。

“上海2035规划”将在原先徐家汇、五角场、真如和花木4个副中心的基础上,新增金桥、张江、川沙、虹桥、川沙、吴淞。这些地区虽然是副中心抬头,但未来的产业发展力度明显高于生活配套,属于“产业型”的城市副中心。

 

上海合计共有16个区一个县,划分如下:

中心城区7个包括:黄浦区(原黄浦区加原南市区加原卢湾区),静安区(原静安区加原闸北区),徐汇区,长宁区,杨浦区,虹口区,普陀区 半中心区半郊区1个:浦东新区

郊区8个包括:宝山区,闵行区,松江区,嘉定区、青浦区,奉贤区,崇明区、金山区


繁荣度排名(排名分先后!!!)

上海市区分为三个等级:

第一级:黄浦、长宁

第二级:徐汇、静安(包括闸北)

第三级:虹口区、杨浦区、普陀区

 

上海郊区共分为三个等级:

第一级:宝山区、闵行区

第二级:松江区、嘉定区、青浦区

第三级:奉贤区、崇明区、金山区

 

下面是上海各区的初评:

 浦西中心七区浦东初评:

(1)黄浦:南京东路、人民广场、外滩、新天地、淮海中路,上海最繁华的中心都在黄浦。

(2)长宁:综合实力排名靠前,涉外领馆及外籍人士较多,国际化程度最高。

(3)徐汇:商业发达,学校资源优越,原法租界高级住宅区,但合并后面积过大,部分区域成为拖累。

(4)静安:典雅雍容,人文与现代共存,海派文化的精髓;但闸北并入静安后,老静安的高贵血统似乎不那么纯正了

(5)杨浦:目前,上海中心城区中发展最快的区,历史遗留问题较多,档次不高,未来发展潜力较大。

(6)虹口:老上海风情与如今的大上海时尚,即使因为各种因素而发展缓慢,但依旧是整个北上海最好的区之一。

(7)普陀:老上海最著名的重工业中心之一,生活气息浓郁,居住性价比高,目前正快速追赶其他区。

(8)浦东新区(半中心半郊区):上海核心的金融中心,发展动力十足,但缺乏生活气息,无法改变,更适宜工作。

 

郊区综合初评:

(1)宝山区: 宝山位于中心城区的北部,是最正宗的老工业区(宝钢为首),整体来看,宝山人员结构复杂,教育医疗资源一般。宝山的2035规划中规中矩,基本上是兼顾了宝山区内的每一个地区,没有特别突出的也没有特别落后的。

(2)闵行区:闵行区位于上海的西南角,通过依托虹桥、漕河泾及古北的辐射,闵行与市区交界处聚集了许多外来精英人士,发展也大幅领先于其他郊区,随着大虹桥板块的崛起,闵行有望率先从中受益。

(3)松江区:在上海的郊区里,松江的历史和文化氛围都是比较厚重的,坐落的大学城更为其添了一份学术气质。从整体规模和风貌上来看,松江自成一城,也是郊县里唯一在城区有火车站的。围绕地铁和公路发展,紧邻交通枢纽是松江发展的主线。

(4)嘉定区:嘉定位于上海西北部,西与江苏省,是上海连接江苏的必经之路,未来苏州地铁有望与11号线连通,嘉定有望再次成为焦点。

(5)青浦区:青浦位于上海的最西部,西有朱家角、淀山湖等景区,东接虹桥枢纽,水系丰富,农业发达,居住环境较好,地面交通便利,也是各区中唯一与江苏、浙江两省接壤的区域,未来有望率先受益于“长三角一体化”。与其他郊区相似,青浦未来也将围绕17号线重点发展。

(6)奉贤区位于上海最南部的沿海地带;在2035规划中,奉贤主要会集中全区的力量大力发展南桥城区(奉贤新城),将南桥城区建成上海五大新城中比较繁华的郊区城市。

(7)崇明区位于上海最北部,由崇明、长兴、横沙三岛组成。2035规划提出将崇明建设为“世界级生态岛”的发展目标,确立了崇明岛未来以生态发展为目标的前进方向。

(8)金山区坐落在上海的最西南角,由于太过偏远,规划建设较慢,交通不便,所以基本不建议在金山置业。